Trắc nghiệm phần đọc toefl itp đề nhà ở [142_TEST 27_40-50]

Rent control is the system whereby the local government tells building owners how much they can charge their tenants in rent. In the United States, rent controls date back to at least World War II.

In 1943 the federal government imposed rent controls to help solve the problem of housing shortages during wartime. The federal program ended after the war, but in some locations, including New York City, controls continued. Under New York’s controls, a landlord generally cannot raise rents on apartments as long as the tenants continue to renew their leases. In places such as Santa Monica, California, rent controls are more recent. They were spurred by the inflation of the 1970’s, which, combined with California’s rapid population growth, pushed housing prices, as well as rents, to record levels. In 1979 Santa Monica’s municipal government ordered landlords to roll back their rents to the levels charged in 1978. Future rents could only go up by two-thirds as much as any increase in the overall price level.

In any housing market, rental prices perform three functions: (1) promoting the efficient maintenance of existing housing and stimulating the construction of new housing, (2) allocating existing scarce housing among competing claimants, and (3) rationing use of existing housing by potential renters.

One result of rent control is a decrease in the construction of new rental units. Rent controls have artificially depressed the most important long-term determinant of profitability – rents. Consider some examples. In a recent year in Dallas, Texas, with a 16 percent rental vacancy rate but no rent control laws, 11,000 new housing units were built. In the same year, in San Francisco, California, only 2,000 units were built. The major difference? San Francisco has only a 1.6 percent vacancy rate but stringent rent control laws. In New York City, except for government-subsidized construction, the only rental units being built are luxury units, which are exempt from controls. In Santa Monica, California, new apartments are not being constructed. New office rental spare and commercial developments are, however. They are exempt from rent controls.

Kiểm soát tiền thuê nhà là một hệ thống theo đó thì chính quyền địa phương sẽ cho chủ sở hữu tòa nhà biết họ có thể tính phí thuê ra bao nhiêu để thu của người thuê nhà. Ở Hoa Kỳ, kiểm soát tiền thuê xuất hiện từ sớm nhất là Chiến tranh thế giới thứ hai.

Năm 1943, chính phủ liên bang áp dụng các biện pháp kiểm soát tiền thuê nhà để giúp giải quyết vấn đề thiếu nhà ở trong thời chiến. Chương trình liên bang đã kết thúc sau chiến tranh, nhưng ở một số địa điểm, bao gồm cả Thành phố New York, các biện pháp kiểm soát vẫn tiếp tục. Dưới sự kiểm soát của chính quyền New York, chủ nhà thường không thể tăng tiền thuê căn hộ miễn là người thuê tiếp tục gia hạn hợp đồng thuê. Ở những nơi như Santa Monica, California, việc kiểm soát tiền thuê nhà được áp dụng gần đây hơn. Họ bị thúc đẩy bởi lạm phát của những năm 1970, kết hợp với sự gia tăng dân số nhanh chóng của California, đã đẩy giá nhà ở, cũng như giá thuê, lên mức kỷ lục. Năm 1979, chính quyền thành phố Santa Monica đã ra lệnh cho các chủ nhà phải trả lại tiền thuê nhà của họ về mức đã tính vào năm 1978. Giá thuê trong tương lai chỉ có thể tăng bằng 2/3 so với bất kỳ sự gia tăng nào của mức giá chung.

Trong bất kỳ thị trường nhà ở nào, giá cho thuê phải thực hiện được ba chức năng: (1) thúc đẩy việc bảo trì hiệu quả nhà ở hiện có và kích thích việc xây dựng nhà ở mới, (2) phân bổ nhà ở khan hiếm hiện có giữa các bên tranh chấp và (3) phân bổ việc sử dụng nhà ở hiện có bằng cách những người cho thuê tiềm năng.

Một kết quả của việc kiểm soát tiền thuê là giảm việc xây dựng các đơn vị cho thuê mới. Các biện pháp kiểm soát tiền thuê đã làm giảm đi một cách giả tạo yếu tố quan trọng nhất trong dài hạn quyết định lợi nhuận – giá thuê (tức là có giảm nhưng chỉ là bề nổi thôi, còn thật ra thì lợi nhuận vẫn tăng). Hãy xem xét một số ví dụ. Trong một năm gần đây ở Dallas, Texas, với tỷ lệ trống cho thuê là 16% nhưng không có luật kiểm soát tiền thuê nhà, 11.000 căn nhà ở mới đã được xây dựng. Cùng năm đó, tại San Francisco, California, chỉ có 2.000 chiếc được xây. Sự khác biệt chính là gì? San Francisco chỉ có tỷ lệ (căn hộ cho thuê) trống 1,6% nhưng luật kiểm soát tiền thuê nhà nghiêm ngặt. Ở Thành phố New York, ngoại trừ việc xây dựng được chính phủ trợ cấp, các căn hộ cho thuê duy nhất đang được xây dựng là các căn hộ hạng sang, được miễn kiểm soát. Ở Santa Monica, California, các căn hộ mới đang không được xây dựng. Tuy nhiên, văn phòng mới cho thuê và phát triển thương mại thì Họ được miễn kiểm soát tiền thuê nhà.